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# 外國人在越南，以後只能買公寓？
- URL: https://thevietmedia.net/vietnam-housing-law-foreigners-landed-houses-2026/
- Published: 2026-10-11T15:44:04.000Z
- Updated: 2026-10-11T16:10:35.000Z
- Description: 越南修法草案提議，外國人以後只能擁有公寓，不能再擁有別墅和連棟屋。草案目前怎麼寫、已經買的人怎麼辦、什麼時候表決，整理如下。
- Author: The Viet Media
- Tags: 越南, 房地產, 政策法規

很多人以為，外國人在越南只能買大樓裡的公寓，其實不只如此。外國人雖然不能取得土地使用權，能買的房子也必須在符合條件的開發案裡，但在開發案裡，現行的《住宅法》除了公寓，也允許外國人買別墅和連棟屋，只是這類獨棟住宅的總量有上限。

不過這條規則可能要改，建設部最近公布的《住宅法》修正草案提議，外國組織和個人以後不能再擁有別墅、連棟屋這類獨棟住宅，只能擁有公寓。國會本月中開議，這份草案列在這次會期預定通過的法案裡。

公寓的規定在草案裡大致保留，外國人仍然可以向開發商購買公寓，也可以受贈或繼承；同一棟公寓最多只有三成的戶數可以由外國人持有。

其他限制草案也沒有更動，持有年限一樣最長 50 年，期滿可以續一次；國防安全區內的建案，外國人不能買；外國人如果和住在越南的越南人結婚，權利比照越南公民。現行規定的細節，可參考本站〈[外國人在越南買房：能買什麼、不能買什麼](https://thevietmedia.net/vietnam-foreigner-property-guide/)〉。

建設部說，這次修改是為了配合第 21 號決議，這是越南共產黨中央今年通過的土地政策決議。決議強調土地絕不開放私有，也不允許外國人以任何形式受讓土地使用權，海外越僑除外。草案規定，公寓的所有權連結的是整個建案共用的土地；當地媒體分析，不讓外國人買獨棟，可能是為了避免外國人透過買房，取得一塊單獨土地的使用權。

依建設部統計，外國人在越南累計擁有的住宅只有六千多戶，現行法上路後這兩年新買的全部是公寓。

河內律師公會律師 Nguyễn Văn Đính 則認為，不必一刀切拿掉外國人買獨棟的資格。他接受當地媒體訪問時表示，可以讓房子歸外國人、土地使用權不給，兩者分開處理，同樣符合第 21 號決議的要求。

至於已經買了獨棟住宅的人，草案目前的寫法是，外國人如果在修正案生效前已經擁有獨棟住宅，或已經簽了買賣合約，繼續適用現行的《住宅法》。公開報導沒有說明預售屋、只付訂金的情況算不算「已經簽約」，也沒有提到這些房子日後能不能再轉賣給其他外國人。

這些細節在表決前都可能改變，國會法律與司法委員會常務小組初審時，就要求起草單位重新檢視擁有住宅的資格與條件、外國人的房屋所有權和土地使用權怎麼掛鉤，以及持有期滿或屋主被驅逐出境時，房子怎麼處理。也有評論者提醒，修正案必須交代清楚：照現行法合法買下的房子，法律上算什麼。

國會常委會本月初評估，這份草案已經具備提交國會的條件，可以在這次會期審議通過。這次會期預定 11 月下旬結束；就算順利通過，依政府的規劃，大部分條文也要到 2027 年年中才生效。

同一個會期還有《不動產經營法》修正案。先前送審的版本提議開放外國人購買度假公寓、officetel（可兼作辦公的住宅）等物件，國會經濟與財政委員會當時要求政府先說明這項政策的依據和管控方式。

草案仍可能修改，實際規定以國會通過的條文為準，個別情況請諮詢律師；本文不構成法律或投資建議。

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