越南房貸利率半年翻倍：從 6% 飆到 14%，三股力量的夾擊

2025 年，越南的房貸利率大約在年利率 5.5% 到 6% 之間。
對當時的買房族來說，這是一個還算舒服的數字。

不到一年，這個數字翻了一倍以上。

2026 年初，越南各銀行的房貸固定期利率已經拉到 9% 到 10%。
等優惠期一過，浮動利率直接跳到 12% 到 14%。
這是越南房貸市場兩年來最劇烈的一波升息。

四大國有銀行 BIDV、Vietcombank、VietinBank、Agribank 幾乎同步調升房貸利率。
當國有行帶頭，民營行和外資行也不可能置身事外。

▍ 各銀行房貸利率：優惠期是甜頭，浮動期才是真相

先看最新數字。

國有銀行的牌價已經不客氣了。
Vietcombank 胡志明市分行的方案：6 個月固定期 9.6%、12 個月 9.9%、拉到 18 個月就是 13.6%、24 個月更到 13.9%。
BIDV 稍微收斂一點，6 個月固定最低 9.7%，但 18 個月期就飆到 13.5%。
VietinBank 的方案結構不一樣，給了 36 個月固定 10%，算是國有行裡相對穩定的選項。

民營銀行目前還有一點價差空間。
ACB 給出 12 個月固定 8.3%、24 個月 8.8%。
MB Bank 胡志明市分行則是 12 個月 8.5%、18 個月 9%、24 個月 9.5%。

外資行方面，Shinhan Bank 目前是市場上少數起步價還在 8% 以下的：12 個月固定 7.95%、24 個月 8%、36 個月 8.1%。

但利率只是故事的一半，提前還款的罰金也在墊高退場成本。
Vietcombank 收取前三年 2%、後兩年 1% 的提前還款違約金。
Shinhan Bank 的結構是前兩年 2%、第三年 1%、第四年 0.5%。
就算你手上有錢想提前清償，銀行也要先抽一筆。

個別銀行高低有差異，但整體趨勢很清楚：優惠期利率已經逼近 10%，優惠期過後的浮動利率普遍落在 12% 到 14%。
很多人簽約時只看前半年的甜頭，真正的壓力在第二年、第三年才會浮現。

▍ 三重夾擊：存款搶人、央行收水、通膨壓頂

房貸利率不會無緣無故翻倍。
這一波急升背後有三股力量同時施壓。

第一股力量：存款利率上漲，銀行的資金成本墊高了。

2026 年初，越南商業銀行的存款利率已經攀升到 5.5% 到 7.5%，部分機構甚至超過 8%。
銀行間隔夜拆款利率也從 4% 一路拉到 6% 至 7%。
銀行要用更高的利息搶存款，轉頭自然要把貸款利率往上調，否則利差就被壓縮。

第二股力量：央行主動收緊不動產信貸。

越南國家銀行在 2026 年 1 月發布第 01/2026 號指令，設定全年信貸成長目標約 15%。
但存款成長只有 14.1%，貸存比已經推到 110%，銀行放出去的錢比吸進來的多。
在這種結構下，央行對不動產貸款的態度必然偏緊。
目前不動產信貸約佔越南銀行總貸款的 24%，這不是一個央行可以放手不管的比例。

第三股力量：通膨壓力和已經漲過一輪的房價。

越南 2026 年的通膨目標設在 4.5% 左右，但實際壓力可能更大。
而且房價已經先走了一步，2025 年越南公寓均價上漲兩到三成，部分地區超過四成。
房價漲完換利率漲，雙重壓力同時落在買房族頭上。

越南經濟學者 Nguyễn Kế Nghĩa 把這波升息定性為「受控的戰術性調整」，目的是「迫使市場反映真實的資金成本」，而非長期的政策轉向。
但不管是戰術還是戰略，正在還房貸的人感受到的壓力都是實打實的。

▍ 為什麼正在還貸的人也逃不掉

越南的房貸幾乎都是「先固定、後浮動」的結構。
銀行給你的優惠利率只維持前面幾個月到幾年，之後自動切換成浮動利率。

浮動利率的算法是：12 到 13 個月期的定存利率，再加上銀行的加碼幅度，通常 3% 到 3.6%。
定存利率跟著市場走，市場升息，你的房貸利率就跟著升。

這代表不只是新貸款變貴了，正在還款的舊貸款也會受影響。
2024 到 2025 年低利率時期簽約的人，當時可能享受 5% 到 6% 的優惠利率，但優惠期一結束，浮動利率直接用現在的高定存利率去算，跳到 11% 甚至更高。

▍ 月供暴增六成：一筆帳算給你看

利率從 6% 跳到 13%，體感有多痛？

假設一筆 20 億越盾（約 8 萬美元）的房貸，分 20 年期還款。
利率 6% 時，月供大約 1,430 萬越盾。
利率跳到 13% 之後，月供變成大約 2,340 萬越盾，多了將近 910 萬，漲幅超過六成。

這還只是利率的差距。
如果加上銀行審核條件趨嚴、放款額度縮水、提前還款罰金，實際的購屋門檻比數字看起來更高。

截至 2025 年底，越南的不動產未償信貸總額約 4,740 兆越盾（約 1,700 億美元）。
這個龐大的存量裡，有大量貸款正在從優惠期滑入浮動期。
每一筆滑過去的貸款，背後都是一個家庭突然多出來的月供壓力。

市場結構也在利率壓力下重新洗牌。
根據 Vietnam Report 的評估，社會住宅和平價公寓被視為最有前景的市場區塊，工業房地產排第二，高端住宅和度假村物業的前景則偏保守。
道理很簡單：利率高的時候，剛性需求撐得住，投資性需求會先縮手。

對在越南置產的外國買家來說，情況可能更複雜。
外國人在越南貸款的條件本來就比本地人嚴格，額度上限更低、審核流程更長。
在銀行整體收緊不動產信貸的環境下，外國買家能拿到的條件只會更不友善。

▍ 接下來看什麼

這波升息會持續多久、幅度還有沒有空間，沒有人能準確預測。
但有幾個指標值得持續追蹤：

➤ 越南國家銀行的下一步動作，是繼續收緊還是微調放鬆
➤ 存款利率的走向，如果存款利率穩住，貸款利率才有下降空間
➤ 每月通膨數據，通膨失控的話，升息只會更猛
➤ 銀行間拆款利率，這是資金面鬆緊最敏感的溫度計

對已經背著房貸的人，現在能做的是回去翻合約，算清楚優惠期什麼時候結束、浮動利率會跳到多少。
對還在觀望的人，這是一個重新評估預算和槓桿承受力的時間點。

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