高島屋進河內，一間京都舊衣鋪的兩百年東南亞豪賭

日本高島屋集團去年在河內西湖西（Tây Hồ Tây）的 Starlake 都市區動工，蓋一棟叫 Westlake Square 的複合商場，裡面會開河內第一間高島屋百貨，預計 2027 年秋天開業。
這是高島屋自 2018 年曼谷店之後，八年來首度在海外新開百貨，也是越南的第二間。

一間快兩百年的京都老店，為什麼把河內當成下一個重點？
要回答這個問題，得先從紐約第五大道的一次撤退說起。

從京都 3.6 平方公尺開始

1831 年，一個叫飯田新七的商人在京都開了一間小店，賣二手和服，店面只有 3.6 平方公尺，大概就是一張雙人床的大小。
這就是高島屋的起點。

之後一百多年，高島屋從和服店變成百貨公司，陸續在大阪、東京開店，成為日本老牌百貨的代表。
1958 年，高島屋跨出日本，在紐約第五大道開了海外第一家店。

但紐約店經營了五十多年，始終沒有真正賺錢。
2010 年，高島屋決定關掉紐約店，把資源轉向亞洲。

新加坡的十年虧損與翻身

高島屋的亞洲佈局從新加坡開始。
1993 年，高島屋與本地的義安集團合資，在烏節路的 Ngee Ann City 開店。

剛開始也不順利，前十年持續虧損，公司內部一度討論是否撤退。
但高島屋選擇留下來，反覆調整商品組合和賣場配置，慢慢找到適合新加坡市場的定位。

現在新加坡店貢獻了集團大約五分之一的營業利潤，是海外最成功的據點。
這段經歷也讓高島屋學到一件事：海外市場需要時間，不能用日本的方式硬套。

中國的七年虧損與差點撤退

新加坡翻身之後，高島屋在 2012 年進入上海，在長寧區開了中國第一家店。
結果連虧七年。

2019 年 6 月，高島屋宣布要撤出中國。
但兩個月後劇情反轉，房東同意降租，上海市政府也出面協調，高島屋臨時決定留下來。

2016 年，高島屋在台灣的合資事業「大葉高島屋」也完成了日方撤資，由本土的大葉集團全額接手。

紐約收了，台灣退了，上海差點也收。
到了 2019 年底，高島屋在海外真正站穩腳步的地方，其實只剩新加坡和胡志明市。

胡志明市：越南的第一間日系百貨

2016 年 8 月，高島屋在胡志明市第一郡的 Saigon Centre 開幕，成為越南第一家日系百貨。
合作方是新加坡的吉寶置地（Keppel Land），高島屋的不動產子公司東神開發（Toshin Development）持有 Saigon Centre 二期約 22.7% 的股份。

胡志明市店從一開始就沒有照搬日本模式。
地下美食區大約一半空間給日本品牌，另一半融入越南口味，例如用和牛做越式河粉。
座位區也刻意做大，因為越南人喜歡跟家人朋友一起吃飯，不像日本百貨的地下街以外帶為主。

八年下來，化妝品和服飾是營收最高的品類，整體業績穩定成長。
2024 會計年度（截至 2024 年 2 月），胡志明市店營收約 30 億日圓，營業利潤約 1 億日圓。
數字看起來不大，但對高島屋來說，越南是少數持續成長的海外市場。

河內：不只開百貨，而是做不動產

高島屋進河內的佈局比多數人以為的更早。

2019 年，東神開發和清水建設合資，收購了河內 Cầu Giấy 區的 Indochina Plaza Hanoi，東神開發持股六成。
這棟大樓包含商場、辦公室和住宅，樓地板面積約 3.2 萬平方公尺。
2023 年改裝完成後，更名為「The Loop by Takashimaya Group」，算是高島屋在河內的第一個據點。

2022 年，高島屋在越南成立了 Toshin Development Vietnam，專門統籌越南的不動產業務。
目前東神開發在越南至少有五個專案在進行，包括參與 Vingroup 在海防市 Vũ Yên 島（Royal Island）的大型造鎮計畫，合作方還有野村不動產和大成建設。

換句話說，高島屋在越南已經不只是開百貨，而是用「不動產加零售」的雙軌模式在擴張。

Westlake Square：河內第一間高島屋百貨

回到河內的 Westlake Square。

這棟大樓的定位跟胡志明市的 Saigon Centre 類似：整棟叫 Westlake Square，裡面的主力店是高島屋百貨。
地點在 Starlake 都市區的 C1-CC1 地塊，這一帶是河內近年房價最高的區域之一。
開發商是東神開發，總用地面積約 1.72 公頃。

第一期規劃地上 10 層、地下 3 層，總樓地板面積約 4.3 萬平方公尺。
地下一樓到六樓是高島屋百貨和商場，七到十樓是辦公空間。
投資額約 20 億日圓（約 1,290 萬美元）。
2025 年 8 月動工，預計 2027 年第三季開業。

第二期計畫蓋一棟 35 層的辦公大樓，預計 2030 年之後才會啟動。

高島屋把越南業務的利潤目標設在 44 億日圓（2027 會計年度），是 2023 年度的兩倍。
Westlake Square 能不能達標還不好說，但至少看得出越南在集團裡的份量正在加重。

Starlake 的日韓零售戰

高島屋選的這塊地不太安靜。

Starlake 都市區同時吸引了韓國樂天集團和日本永旺（Aeon Mall）。
高島屋 2025 年 8 月動工之後，越南企業 THACO 旗下的 THSO 也在西湖西區開發 Thiso Mall 綜合商場。
加上樂天 2023 年開幕的 Lotte Mall West Lake，這一帶正在變成日韓越零售巨頭的激戰區。

河內的高端商場市場還在起步階段，消費力能不能撐起這麼多大型商場，是所有人都在看的問題。
高島屋的優勢在於它已經在河內經營 The Loop 好幾年，對本地市場有一定的了解。
但 Starlake 是新開發區，住戶還在陸續入住，商圈成熟需要時間。

高島屋花了近兩百年從京都走到河內，接下來能不能在這裡站穩，可能又是另一個需要十年才能回答的問題。

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資料來源：Dân trí、VnExpress、Vietnam Investment Review、Saigoneer、JETRO、Shimizu Corporation、Toshin Development、Nikkei、estie