越南不動產識別碼制度 3 月上路，每間房子都有專屬編號

3 月 1 日開始，越南啟動了一套不動產電子識別碼制度。

這是越南政府去年底頒布的第 357 號議定（Nghị định 357/2025/NĐ-CP）的核心內容。
簡單說，就是幫每棟房子、每間公寓、每個建案中的樓地板面積發一張「數位身分證」。
一旦發碼，後續的買賣、出租、抵押，這組號碼都會跟著這筆不動產走。

▍越南房地產市場到底有多不透明？

越南房地產市場的資訊不對稱問題由來已久。

買房子之前，你很難查到這間房的完整法律狀態：有沒有被拿去抵押？產權有沒有糾紛？前手買賣紀錄是什麼？這些資訊散落在不同政府機關，農業與環境部管土地，建設部管建物，稅務機關管交易稅，各單位用不同的系統、不同的標準，彼此不串聯。

同一筆不動產，在不同機關可能有不同版本的資料。

更常見的問題是「雙價」交易。
買賣雙方簽兩份合約，一份寫真實成交價，一份寫低價拿去報稅。
因為沒有統一的交易紀錄資料庫，政府很難查核，逃稅幾乎是公開的秘密。

投機客也靠資訊落差獲利。
囤房、轉手炒作、製造假供需，這些操作在資訊不透明的市場裡特別容易得逞。

▍電子識別碼長什麼樣？

每組識別碼由字母和數字組成，最長 40 個字元，由國家資料庫系統自動生成。

結構分成幾個部分：地塊代碼、建案或建築物代碼、地點代碼，再加上一組補充字元。
這樣的設計確保全國不會有兩筆不動產拿到同一組號碼。

識別碼一旦生成就不會變。
住宅在符合銷售條件時發碼，建案中的樓地板面積則在可行性報告核定時發碼。
後續不管轉手幾次、換了幾任屋主，碼都是同一組。

▍不只房子有碼，房仲也跑不掉

很多人以為這套制度只管房子，其實議定裡規範了五類電子識別碼：

第一類是住宅產品，包括公寓和獨棟住宅。
第二類是建案中的樓地板面積。
第三類是房仲執業證書——每張證書自動綁定一組識別碼，內含省市碼、個人身分碼、發證日期、證書編號，以及是否被撤銷。
第四類是公寓管理營運單位。
第五類是住房政策受益人，例如低收入戶、功臣家庭等享有住房補助的對象。

其中第三類最值得關注。
越南房仲市場的無照執業問題非常嚴重——全國近 30 萬名房仲中，僅約 4 萬人持有合法執業證書。
買家很難確認眼前這位仲介到底有沒有合法資格。
新制上路後，每張合法的房仲證書都會在系統裡留下紀錄，理論上查一下就能分辨真假。

▍理論上可以解決什麼問題？

制度上路後，建設部會建立全國統一的住房與不動產資料庫，整合地籍、建築、稅務、公證等現有資料。

買方在交易前可以透過申請程序查詢不動產的法律狀態和歷史紀錄。
金融機構評估抵押品時，也能從統一平台取得標準化資料。
政府則多了一個工具來監控價格波動、偵測異常交易。

當每筆不動產都有完整的交易紀錄和法律資訊，投機行為理論上會變得比較容易追蹤。
短期內頻繁轉手的不動產，在系統裡會留下紀錄。

開發商的責任也會提高，因為建案的投資總額、土地使用規模、進度等資訊都會進入資料庫。

▍實際上查得到嗎？目前還不行

先講結論：截至 3 月初，一般民眾還無法在線上查詢不動產的識別碼。

制度在法律上已經生效，但建設部規劃的「住房與不動產市場資訊系統」尚未正式對外開放。
各省市建設廳的網站上也找不到相關的查詢入口。
換句話說，號碼的規則定好了，但資料還沒進系統，系統也還沒上線。

議定裡設計的查詢流程是這樣的：未來系統上線後，民眾可以到國家公共服務入口網，登入提交申請，或是親赴建設部一站式服務窗口、郵寄申請表。
建設部審核後授予存取權限，申請人繳費，整個流程最長 7 個工作天。

而且依議定附錄六的規定，不動產的詳細資料——法律狀態、交易紀錄、抵押情形——屬於「收費資料」類別，不是免費公開的。

有人把這套制度比喻成越南版的「實價登錄」，但其實兩者差異不小。

議定規範的資料庫確實會收錄成交價格、交易金額、公證紀錄等資訊，範圍其實很廣。
但台灣的實價登錄是免費公開的，任何人上網選擇區域和路段就能查到附近的成交行情。
越南這套系統的價格資料屬於收費類別，不是任何人都能直接查閱的。
即使未來系統完全上線，也更接近「你要看的話來申請」的模式。

房仲證書的查詢同樣還在過渡期。
各地建設廳網站上目前只有靜態的核發決定書清單，還沒有互動式的即時查詢功能。
未來理論上輸入證書編號或個人身分碼就能查到這位仲介的執照狀態，但具體介面還在建置中。

▍現實挑戰不小

方向是對的，但能不能落地是另一回事。

第一個問題是資料品質。

越南各地的地籍資料參差不齊。
很多地方的地籍圖還是幾十年前手工繪製的，根本沒有完整數位化。
農村地區更常見的是相鄰地塊之間的邊界重疊，如果拿這些不精確的資料去生成識別碼，等於把既有的錯誤「鎖死」在系統裡，後續要修正反而更麻煩。

第二個問題是地方政府的執行能力。

越南是中央發號施令、地方負責執行的體制。
各省市的資訊技術能力、人力和預算差距很大。
胡志明市和河內或許有能力建好系統，但偏遠省份要在短時間內完成資料建檔、系統串接，壓力不小。

第三個問題是即時更新。

不動產市場每天都有分割、合併、過戶在發生。
但目前各機關的資料更新流程還是靠人工驗證，速度跟不上市場變化。
如果資料庫裡的資訊過時，查詢出來的結果就沒有參考價值。

第四個問題比較實際：民眾可能要重複跑流程。

紅簿（產權證）、戶籍資料庫、稅務資料庫裡其實已經有很多資訊了。
但新系統上線後，民眾可能被要求重新提交這些資料，等於同一份文件交了好幾次。

▍3 月 1 日之後會怎樣？

坦白說，3 月 1 日上路不代表全國立刻全面啟用。

建設部負責建置和營運國家資料庫系統，各地方政府負責蒐集、更新、同步轄區內的不動產資料。
光是把全國現有的不動產資料整理乾淨、輸入系統，就是一項巨大的工程。

這套制度的概念沒有問題，例如英國每筆不動產都有一組終身不變的 UPRN（Unique Property Reference Number），邏輯類似。
但越南的挑戰在於，它要在地籍資料尚未完全數位化、各機關資料庫尚未完全串聯的情況下推動。
制度能發揮多少效果，取決於接下來幾年地方政府能把基礎資料整理到什麼程度。

對在越南有購屋或投資需求的人來說，這是一個正面的方向。
這套制度不分本國人或外國人，系統設計中也納入了外國人識別碼，只要在越南合法持有不動產，都適用同一套識別碼機制。

但短期內，想靠這套系統查到完整、即時的不動產資訊，可能還要再等一等。

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