越南房價還沒跌，房子已經賣不動了？

越南建設部 8 月下旬公布第二季房市數據，全國成交量只有第一季的七成。成交量減少最多的是土地，公寓和獨棟住宅減少的幅度較小。建商手上賣不掉的房子也在增加：獨棟住宅的庫存比上一季多了四成六，公寓和土地的庫存同樣上升。

建設部的總評仍然是「市場維持復甦趨勢、基本穩定」，把庫存增加寫成「小幅上升」。但報告引用市場研究機構的調查時，說法就不一樣了：流動性持續下降、吸收率（推出的房子賣掉的比例）低，建商同時面臨現金流和庫存壓力。報告還承認一件事：中古公寓價格在多個省市已經下跌，新盤價格仍在高檔，賣方期望的價格和買方付得起的價格，差距越拉越大。

這個差距在河內看得最清楚。房地產顧問公司 CBRE 統計，第二季河內推出的新公寓只賣掉 68%，跟第一季差不多。跟前兩年比，這個數字明顯偏低：2024 到 2025 年，河內新盤的吸收率經常超過 90%，有時一季賣掉的比推出的還多。

賣不動，建商也沒降價。河內新盤第二季均價比上一季高 12%，新推出的案子集中在市中心和近郊，多是每平方公尺 1.2 億越盾以上的高價產品；連續兩季，新案開價全部在每平方公尺 6000 萬越盾以上，換算一坪將近 2 億越盾。跌的是中古市場：中古公寓均價季減近 3%，是 2022 年底以來第一次下修。

中古跌價之後，有人開始說去年進場的人現在得認賠。河內房仲兼開發商 G6 集團的董事長 Nguyễn Anh Quê 對媒體說，2025 年第二季之後買河內公寓的投資客，是在這一輪週期的高價區間進場，現在想賣幾乎都得認賠；他沒有舉出公寓認賠的實際案例。JLL 越南總經理 4 月的看法沒那麼悲觀（當時第二季數據還沒公布）：會有個別認賠的案例，但不會形成大規模拋售潮。中古公寓的價格現在確實跌了。接下來價格和成交會怎麼走，CBRE 認為河內要看利率走向，以及買方信心什麼時候回來。

胡志明市的情況不太一樣。CBRE 的公寓數據已經把併入胡志明市的原平陽、巴地頭頓地區算進去：第二季新公寓均價比上一季高 8%，新推案的吸收率也比河內好。先降溫的是透天和別墅這類帶土地的住宅：CBRE 按舊胡志明市範圍統計，推出的戶數到第二季末只賣掉四成。到了 7 月，情況更明顯。研究機構 DKRA 統計，胡志明市和周邊省份當月推出的公寓只賣掉 16%，透天別墅更只有 2%；DKRA 另行統計的度假型連棟屋與店鋪住宅（shophouse）則一戶都沒成交。建商也開始減少推案。

成交量下滑，原因主要有兩個：新推案太多，加上房貸利率一年內翻倍。銀行放款其實沒有收緊。

CBRE 預估河內今年全年的新公寓供給會超過 2019 年的高點，上半年推出的量已經是 2020 年以來最多。全國也一樣，建設部第二季核准的住宅建案戶數將近第一季的兩倍。買的人變少，等著上市的房子變多。

利率是更直接的原因。今年上半年房貸利率普遍在 12% 到 14% 之間。房產平台 Batdongsan 副總經理 Nguyễn Quốc Anh 說，去年的利率只有 6.5% 到 7%，等於一年內翻倍，而市場上七到八成的交易都有貸款。Savills 胡志明市研究部門認為，房貸利率漲這麼多，是因為存款利率先上升。8 月底起有幾家銀行推出新方案，前期利率降了 1 個百分點上下。依越南房地產經紀協會 9 月初的整理，各銀行的前期優惠利率在 8.2% 到 10.5%，但只適用半年到兩年，之後的浮動利率仍然普遍在 13% 到 15%，跟建設部第二季報告記錄的優惠期後水準一樣，沒有跟著優惠利率一起降。

買方承受不了這麼高的利率。Batdongsan 第二季的調查顯示，利率一旦超過 9%，大部分人就會重新考慮要不要買。CBRE 在 4 月就觀察到，胡志明市的買方已經把貸款成數控制在四成以下。

越南央行今年 1 月發文，要求各銀行 2026 年全年的房地產放款增速不得超過該行的整體放款增速。但資金還是流向房地產：截至 6 月底，全體銀行的房地產信貸餘額比去年底增加 8.3%，增速比整體信貸還快（規定以全年為準），佔全部放款約四分之一。同一段時間，房地產壞帳增加了 10.5%，比放款增速更快。銀行沒有停止放款，只是利息變高了。

建商為什麼不降價？JLL 4 月的說法是，降價會打擊市場信心，建商不會輕易走這一步。建商的做法是改發債籌錢，而且票面利率不低：河內證券交易所的資料顯示，8 月房地產公司發債的平均票面利率約 12.2%。Novaland 則在賣資產還債，金額已達整個處分計畫的七成。

促銷手法也越來越多。有建商把簽約款降到一成，交屋前後的利息都自己吸收。C-Holdings 總經理 Nguyễn Quốc Cường 9 月初在個人臉書宣布，買旗下頭頓度假公寓新案的客戶，有機會抽中一台藍寶堅尼 Temerario。業界普遍預期新盤牌價會持平、不會下修，建商寧可用折扣、分期和利率補貼換取成交。

買方這邊則在觀望。9 月初有讀者投書媒體，說他們夫妻花了 15 年才存到一半房款，其餘靠多方借貸湊齊，買房後手上的錢全部用光，連家具都買不起，住進去沒多久就後悔。目前這篇投書底下的讀者投票，選「還是會買」和「先留著錢」的各佔一半。

房產平台 PropertyGuru 越南南區總監 Đinh Minh Tuấn 說，這是多年快速上漲之後，大多數房型的掛牌價第一次同時下跌，但他認為市場只是在調整，不是全面下跌。建設部則認為，房價在長期上漲之後開始出現調整跡象，區位好、法律文件齊全的建案賣得比較好。報告也說土地市場已經從過熱進入調整期，壓力最大的是高槓桿或工期拖長的建商。

目前跌的是成交量和中古公寓的價格，新推案的開價還沒有受到影響。

本文為市場現況整理，不構成投資建議。

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