河內店面成排空置：精華地段較 2025 高點降 37% 仍租不出去，越南實體零售正在被重新定價

01｜Kim Mã 一段路 30 多間空店

走進河內精華地段 Kim Mã、Chùa Bộc、Phố Huế 這幾條街，最顯眼的不是商店，是招租招牌。有的街段不到 1 公里就有數十間掛租，從今年農曆年前空到現在。光是 Kim Mã – Nguyễn Thái Học 一段路，就超過 30 間店面關門、掛租或轉讓。

如果只是「景氣不好」，房東降一點價就有人來租。但這次房東降到底，還是租不出去。

Batdongsan.com 的數據顯示，河內市中心多區店面要價較 2025 年下跌 20-30%。再細看到坊（phường，越南最小一級行政區，大致對應台灣的里）這一層，部分坊較 2025 年高點跌得更猛——最深的 Cát Linh 跌 37%、Kim Mã 跌 32%。

對照同一份 Batdongsan 數據，河內整體私人住宅的搜尋關注度只下滑 22%。住宅市場頂多是熱度降溫，店面這個品類則是降到 37% 還租不出去。市場不是全面在降，是只針對店面在重新打分數。

02｜五股力量同時擠壓

Pizza Home 連鎖創辦人 Hoàng Tùng 受訪時，把河內現在發生的事歸結成 5 股同時發力的壓力。

➤ 第一股，消費力本身在下行。Thái Hà 街巷口（可通汽車）一間 40 平方米的男裝店剛在上個月退租，原本月租 3,500 萬越南盾（約 1,330 美元），房東願意降到 3,300 萬留客也留不住。店主自己講得很白：「有幾個月光店租都打不平營收。」最後他把貨清光、訂單全部走線上。

➤ 第二股，消費行為大規模轉移到線上。Chùa Bộc 街上一家化妝品店把店面從馬路上往巷子裡搬了 200 公尺，新位置在一條只夠兩輛機車交會的巷子裡，但租金不到原本的一半。店員告訴記者：過去一年現場客流量大幅下滑，現在大部分客人是在社群上看商品，下單之後請外送送到家。

宏觀數字撐著同一個結論。Metric.vn 統計四大電商平台 Shopee、Lazada、Tiki、TikTok Shop 在 2025 年全年 GMV 年增近 35%；光是 Shopee 跟 TikTok Shop 加總，就占了越南整體商品零售市場（越南統計總局口徑）約 8%——2024 年這個比重還只是 6.5%。到了 2026 年第一季，四大平台再衝出 46.6% 的年增成長。

➤ 第三股，租金有強烈的黏性。CBRE 越南零售服務總監 Mai Võ 把話講得很直接——精華地段現在缺租客「不是短期現象，是市場結構強烈轉變的結果」。過去品牌願意付高租金，是為了用「在中心街道有店」這件事去做品牌曝光；但消費習慣已經被電商和大型購物中心改寫，街屋店面的坪效已經追不上租金。Cushman & Wakefield Vietnam 總經理 Hoàng Nguyệt Minh 接著補：過去幾年租金一路爬，已經侵蝕老街屋的競爭力，很多物件年久失修，難升級到現代品牌要求的識別標準。

房東這邊則沒跟著降。iPOS.vn 跟 Nestlé Việt Nam 合作的 2025 上半年 F&B 報告呼應：上半年有 45.3% 的 F&B 企業漲價，其中 13.7% 直接把漲價原因歸給租金。房東不降，店家轉嫁給消費者；消費者吃不下，乾脆不來。

➤ 第四股，稅務正規化跟法遵壓力來自另一個方向。Hoàng Tùng 在受訪時引用 VCCI 對個體戶的調查：現在「大多數家戶經營者要嘛獲利非常薄、要嘛遠低於原本預期，但合規負擔同時往上加」。半年內陸續上路的電子發票、電子收付要求，把過去靠「不開發票、不留軌跡」省下來的稅與成本，一筆一筆推回檯面——每筆交易都有紀錄，省稅的灰色空間就跑不掉。河內經商與科技大學講師 Nguyễn Ngọc Tú 博士建議國家給家戶經營者前 3-5 年免/減稅作為過渡，理由是這些業者本來就還在學記帳、會計、電子收付這套東西。短期內現金流變窄，先反映出來的就是付不出店租。

➤ 第五股，是河內這半年規模最大的一次人行道執法。河內市委指揮委員會 197（河內市負責整治街道與人行道的跨部會工作組）在 2025/11/11 發出 06 號計畫，先在 Hoàn Kiếm、Cửa Nam、Ba Đình 三個坊試點，要求停止占用街道與人行道、拆除違規遮陽棚。12/13，河內警方把行動擴大到全市 126 個坊和社區同步執行，連 AI 攝影機都派上場。

對店家來說，這一招直接砍掉一個過去沒寫進帳的隱形坪效。以前在人行道擺桌做生意、騎樓延伸停車的空間，等於免費的「外擴店面」——現在這部分被收回，街面店面少了一塊本來就沒付過租金的坪數。

03｜不只是河內店面，是越南實體零售在洗牌

iPOS + Nestlé 那份 F&B 報告裡有個觸目驚心的數字：截至 2025 年 6 月底，全國 F&B 店家比 2024 年少 7.1%，等於超過 50,000 家在這半年內消失。這被報告本身定義為「越南 F&B 市場的第二波大洗牌」（第一波發生在 2024 上半年）。

更糟的是，這場洗牌沒讓產業變大——2025 上半年 F&B 產業總營收跟 2024 同期幾乎打平，但 2024 年底市場原本預期 2025 全年會成長約 10%。少了 50,000 家店、營收卻原地踏步，平均單店要扛的量更重，整體市場卻沒長。

回到河內街頭，Kim Mã 街上那 30 多間空店就是這個算式的具體版本。Lê Duẩn 街上的韓式燒烤連鎖店主 Thu Huyền 受訪時說，她剛把開了兩年的分店關掉，「店面吃掉太多成本，位置又在規畫區內，客人很難進來」——同樣的退場邏輯，在每一條精華街都看得到。

Hoàng Tùng 自家連鎖的存活策略指向同一個方向：Pizza Home 把「外帶/外送為主、內用很少」的店型租金與相關店面支出壓在營收 18%；換成「內用為主」的店型，這個比例可以一路拉到 35%。中間差的 17 個百分點，就是現在這場洗牌分得出誰活下來的差距。

04｜CBRE：這不是短期，是結構性轉變

CBRE 的 Mai Võ 那句「不是短期現象，是結構性轉變」，是這次最關鍵的定調。

Pizza Home 創辦人 Hoàng Tùng 在受訪結尾講得更直接：「市場正在強烈重新定價。下一階段，只有真的有效率、做得到多通路、能控成本的模式，才能可持續存活。」

過去十年河內精華地段的隱含邏輯，是「黃金店面 = 穩定金流」——租金每年穩定往上跳、品牌排隊等位置、空一兩個月就有下一手。這個邏輯本身被前面那五件事同時抽走支撐。最先被市場重新標價的，就是這類「位置溢價」資產。

當房東願意連續降 13-37% 都還守不住租客時，背後是市場在告訴你：過去的高租金，是建立在「品牌願意花大錢買精華地段曝光」這個假設上的——而這個假設，已經被電商和購物中心打掉了。

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本文為趨勢觀察與資料整理，不構成投資、不動產或商業決策建議。

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