外國人在越南買房：能買什麼、不能買什麼

在河內或胡志明市看屋，仲介多半會先給你一顆定心丸：「外國人可以買，程序很簡單。」這句話是真的。現行規則下，外國人買房的門檻低到只需要一本蓋了有效入境章的護照，不用居留證，也不用工作簽。但「買得到」跟「你以為你買到的」是兩回事。這篇把規則一次講清楚：能買什麼、不能買什麼、買了之後會發生什麼事。

01｜你買到的不是土地，是一張有期限的粉紅本

先講最根本的一條。越南土地法明文規定：土地屬於全民所有，由國家代表所有權人統一管理。這條不是針對外國人——越南人自己也不「擁有」土地，他們拿到的是國家授予的土地使用權。差別在下一層：土地法列出的七類「土地使用者」，包括國內組織、本國人民、定居國外的越南裔、外資企業，甚至外國使領館，唯獨沒有外國個人。也就是說，外國人在越南連土地使用權都排不進資格名單。

所以外國人買房，買到的是「房屋所有權」：一張載明期限的產權證書，市場慣稱粉紅本。期限 50 年，從核發那天起算，白紙黑字寫在證書上；到期前可以申請續期一次，最多再 50 年。續期不是自動的——要在到期前至少三個月向省級人民委員會提出申請，附上產權證影本和蓋了入境章的有效護照，政府收到合格文件後 30 天內審核。

這套規則來自 2023 年通過的新住房法，原定 2025 年上路，後來提前到 2024 年 8 月 1 日生效，是目前所有交易的法律基準。

02｜能買什麼：清單其實很短

法律開放給外國個人的，只有「商業住宅開發案」裡的房子，公寓和獨立住宅（別墅、連棟屋）都算。賣方只有兩種：建案的開發商，或已經合法持有的其他外國人。外國人之間可以互相買賣，是新住房法明文允許的交易形式，想脫手的屋主因此多了一條出路。

買方資格倒是很寬：只要獲准入境越南、簽約當下護照上有有效入境章，而且不是享有外交豁免的人員，就符合條件。條文要求的是「獲准入境」，沒有限定簽證種類，也沒有要求居留證。

但不是每個建案都能賣外國人。國防部和公安部會劃出需要保障國防安全的區域，這些區域內的建案一律排除；各省人民委員會則要在官網公布「外國人可以持有」的建案清單。這份清單更新得很快：我們動筆前逐批核對胡志明市的公告，網路上還流傳著 24 個、88 個的說法，其實都是不同時期的舊數字，2026 年 7 月第九批公布之後，累計已經有 144 個建案可以賣給外國人。所以別背數字，出手前直接查省政府官網最準。

03｜不能買什麼：土地、老城透天、condotel

把排除項攤開來看，你會發現市場上不少物件其實碰不得：

➤ 土地。買地自建、買地上權，都輪不到外國個人，理由就是前面那條——你不在土地使用者的名單裡。

➤ 建案以外的房子。老城區的透天、巷弄裡的民宅、越南人手上的一般二手房，全都不行。外國人只能在「商業住宅開發案」這個圈圈裡交易。

➤ condotel 和 officetel。這類度假公寓、辦公住宅蓋在商業服務用地上，現行法律下不算「住宅」。海景度假宅的廣告打得再漂亮，外國人買了還是登記不了產權。

➤ 國防安全區內的建案。清單由軍方和公安劃定，一般買家看不到劃定邏輯，只能以省政府公布的可售清單為準。

04｜就算能買，也有隱形天花板

進了合法的圈圈，上面還有配額。同一棟公寓大樓，外國人合計最多持有 30% 的住宅戶數；多塔樓共用基座的建案，每一棟塔樓各算各的 30%。獨立住宅更嚴：計算單位是「規劃人口一萬人的區域」（相當於一個坊的人口規模，跟實際行政區劃無關），每一個這樣的區域內，外國人合計最多持有 250 戶別墅或連棟屋，就算區域內有好幾個建案，也是合併計算。

這個配額是即時控管的。不管是建商還是轉售的屋主，賣房給外國人之前都必須先上省級住房管理機關的官網查配額餘量；簽約之後三個工作天內要通報，官網同步更新每個建案已售外國人的戶數。熱門建案的外國人額度賣完，你就只能等其他外國屋主轉手。

錢的部分也有硬規定：購房款必須透過在越南營運的銀行體系支付，不能現金私下交割。而市場實務上，外國人在越南申請房貸極為困難，多數銀行不承作，交易多以全款進行。資金要一次到位，這件事最好在看房之前就想清楚。

05｜買了之後：出租、轉售、到期、繼承

拿到粉紅本不代表從此跟越南人同權，持有期間每個環節都有專屬規則。

出租合法，但要先書面通知當地住房管理機關，租金收入依法納稅。2026 年起的新稅制對小房東寬鬆許多：年租金收入 10 億越盾（約新台幣 120 萬元）以下免個人所得稅、也不課增值稅——這個門檻原本定在 5 億，2026 年 4 月底頒布的第 141 號議定把它翻倍，並回溯自 1 月 1 日生效，先前按舊門檻繳的稅可以抵扣或退還。超過門檻的話，超出部分課 5% 個稅，另按全部租金課 5% 增值稅——兩個稅的計算基準一個是超出額、一個是全額，這不是筆誤，政府公布的計算式就是這樣不對稱。另外要注意：收入低於門檻只是免稅，不是免申報，每年仍要向稅務機關申報租金收入和收款帳戶。

轉售有兩條路。賣給越南人，房屋脫離「外國人持有」的框架，回到沒有期限的產權。賣給其他外國人，對方拿到的一樣是有期限的產權，但不是接手你剩下的年限：新買家的期限由雙方約定，從他自己的產權證核發日重新起算，上限一樣是 50 年。不管賣給誰，出售時都按成交總價繳 2% 的個人所得稅。

到期是最多人沒想過的環節：期限截止前如果沒有續期、也沒有把房子賣掉或送人，房屋收歸公有。這條明文寫在住房法裡。另外，被越南政府強制出境或驅逐的人，不得續期。

繼承和受贈也有天花板：如果繼承的房子不在商業建案裡（例如越南家人留下的一般民宅）、超過配額、或位在禁區，繼承人拿不到產權證，只能把房子賣給或送給有資格持有的人，領回價金。

法律留了一條特殊通道：外國人若與居住在越南的越南公民結婚，持有房屋的權利比照越南公民，不受 50 年限制。這是條文明定的身分待遇，前提是婚姻是真實的。

至於用公司名義買，限制更多：外國組織買房只能給自家員工居住，不能出租營利，持有期限跟著投資證書的效期走。

06｜台灣人最常踩的坑

規則講完了，講三件法條之外的事。

第一是價差。同一個建案，外國人買的價格常常比越南本地人貴。追蹤河內市場的台灣業者「越南房地產投資網」前幾年列過實例：紙橋區的 Mipec Rubik 360 價差約 20% 到 30%，南慈廉區的 The Matrix One 甚至到 30% 至 40%。這些是業者自己追蹤的數字，官方沒有這類統計，但方向很一致：不做功課的外國買家，是市場上公認的溢價來源。

第二是成本。買方要繳的稅費有：約 10% 的增值稅、2% 的公寓維修基金、0.5% 的登記稅，加上公證等雜費，加總超過房價的一成。簽約前先問清楚建商的報價含不含這些項目，不要到過戶才發現總價比談的時候多了一截。

第三是產權年限的時間感。外國人買房的 50 年制度在 2015 年才全面開放，最早一批產權要到 2065 年前後才會陸續到期，所以市場上目前沒有任何走完期限的案例——據聯合新聞網報導，21 世紀不動產的主管也是這麼說的。續期程序法規已經寫明，記得在到期前至少三個月提出申請就好。

最後提醒一件事：因為外國人限制多，市場上一直有人用越南配偶或當地人的名義買房。法律上，名義持有人就是所有權人，房子從頭到尾不在出資人名下；關係一旦生變，出資的錢能不能拿回來都是未知數，房子則幾乎確定要不回來。

本文為法規資訊整理，依據越南現行住房法、土地法及其實施細則撰寫，不構成法律或投資意見；法規與配額隨時可能調整，實際交易前請諮詢越南執業律師。

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