外國人在越南買房：能買什麼、不能買什麼

在河內或胡志明市看屋，仲介多半會先給你一顆定心丸：「外國人可以買，程序很簡單。」這句話是真的。現行規則下，外國人買房的門檻低到只需要一本蓋了有效入境章的護照，不用居留證，也不用工作簽。但「買得到」跟「你以為你買到的」是兩回事。這篇把規則一次講清楚：能買什麼、不能買什麼、買了之後會發生什麼事。

01｜你買到的不是土地，是一張有期限的粉紅本

先講最根本的一條。越南土地法明文規定：土地屬於全民所有，由國家代表所有權人統一管理。這條不是針對外國人——越南人自己也不「擁有」土地，他們拿到的是國家授予的土地使用權。差別在下一層：土地法列出的七類「土地使用者」，包括國內組織、本國人民、定居國外的越南裔、外資企業，甚至外國使領館，唯獨沒有外國個人。也就是說，外國人在越南連土地使用權都排不進資格名單。

所以外國人買房，買到的是「房屋所有權」：一張載明期限的產權證書，市場慣稱粉紅本。期限 50 年，從核發那天起算，白紙黑字寫在證書上；到期前可以申請續期一次，最多再 50 年。續期不是自動的——要在到期前至少三個月向省級人民委員會提出申請，附上產權證影本和蓋了入境章的有效護照，政府收到合格文件後 30 天內審核。

這套規則來自 2023 年通過的新住房法，原定 2025 年上路，後來提前到 2024 年 8 月 1 日生效，是目前所有交易的法律基準。