越南躋身全球最難負擔住宅的前 10 名

01｜一個刺眼的國際排名

統計平台 Numbeo 最新房價所得比，把越南排進全球最難負擔住宅的前 10 名，跟奈及利亞、斯里蘭卡、柬埔寨同一段。3 年前越南還排第 14，現在擠到第 10，持續往惡化的方向走。

Numbeo 是使用者回報匯整的資料，單看排名容易失準，所以下一段改用越南官方的所得數字，跟「要存幾年」這條趨勢線交叉看，不押單一指標。但即使把這層保留算進去，第 10 還是夠刺眼，越南的人均產值遠不到那幾個國家的水準。

02｜不吃不喝要幾年

抽象的倍數沒感覺，換算成時間就有了，越南媒體引 Numbeo 的計算方式：2023、2024 年前後，一個家庭不吃不喝，大約 23 年買得起一間房；去年變 26 年；今年已經超過 30 年，差不多是全球平均的 2 倍。

把 30 年放到所得旁邊，才知道有多重：越南統計總局公布 2025 年全年勞動者月均所得，只有 840 萬越盾上下。年輕勞工稍微好一點，月入大約 1500 萬到 3000 萬越盾，但胡志明市一間房動輒 40 到 90 億越盾。一邊是以萬越盾計的月薪，一邊是以十億越盾計的總價，中間隔的，已經不是努力幾年就能跨過的距離。

03｜為什麼走到這一步

成因有兩條線。第一條是所得脫鉤：越南這幾年薪資成長並不差，每年大概 8、9 個百分點，問題是房價跑得更快。排名連年往前、要存的年數越拉越長，就是所得追不上房價的結果。英文媒體 The Vietnamese 引述的一組對照更直白：過去 10 年越南人均 GDP 大約增加 80%，同期房價卻翻了 3 到 4 倍。

第二條是供給被扭曲：新蓋的房子越來越集中在高價位。光是今年第一季，河內的中價位新案掛零，一個都沒有。平價跟社會住宅長期供不應求，越南訂下的 100 萬戶社宅目標，至今只完成約 70%。

照理說，需求一旦轉弱，房價就會跟著鬆動。但在越南，平價產品早就被排擠掉、能蓋的幾乎都是高價位，買氣再冷，價格還是降不下來。兩條線合起來看，可以這樣詮釋：當新增的房子幾乎都是高價位、價格又對需求轉弱沒反應，房子越來越像拿來停泊資金的工具，而不是給人住的。

04｜年輕世代的負擔

胡志明市銀行大學的專家 Châu Đình Linh 直言，房價這樣漲下去，年輕人的安居夢只會越來越遠，更麻煩的是，連他們往上走的動力也一起被磨掉。一個人若算得出自己這輩子都買不起房，對工作、對未來的態度都會變。這已經不是私下抱怨的層級，今年 4 月越南國會討論時，有代表直接說，拼命做 30 年還是買不起房。

連大型開發商都開始轉向：Vingroup、Sun Group、Tran Anh 這些原本主攻高價位的公司，陸續宣布投入社會住宅。這不該被讀成投資訊號，它說明的是平價缺口大到連他們都得進場補，問題的規模才是重點。

市場很熱不等於市場健康。越南房市真正的問題，是房子已經脫離多數人的所得，磨掉的是年輕人「努力就買得起」的信念。

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本文為市場結構與民生現象分析，不構成任何不動產或投資建議。

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